• Boek 7 Artikel 3 (7:3 BW)

    Koop registergoed en inschrijving koopovereenkomst

    1. De koop van een registergoed kan worden ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3, tenzij op het tijdstip van de inschrijving levering van dat goed door de verkoper nog niet mogelijk zou zijn geweest wegens de in artikel 97 van Boek 3 vervatte uitsluiting van levering bij voorbaat van toekomstige registergoederen. Bij de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan kan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, van het in de vorige zin bepaalde niet ten nadele van de koper worden afgeweken.
    2. Gedurende de bedenktijd, bedoeld in artikel 2 lid 2, kan inschrijving slechts plaatsvinden indien de koopakte is opgesteld en medeondertekend door een in Nederland gevestigde notaris.
    3. Tegen de koper wiens koop is ingeschreven kunnen niet worden ingeroepen:
      1. een na de inschrijving van die koop tot stand gekomen vervreemding of bezwaring door de verkoper, tenzij deze vervreemding of bezwaring voortvloeit uit een eerder ingeschreven koop of plaatsvond uit hoofde van een recht op levering dat volgens artikel 298 van Boek 3 ging voor dat van de koper en dat de koper op het tijdstip van de inschrijving van de koop kende of ten aanzien waarvan op dat tijdstip het proces-verbaal van een conservatoir beslag tot levering was ingeschreven;
      2. vervreemdingen of bezwaringen die plaatsvinden als vervolg op de onder a bedoelde vervreemding of bezwaring door de verkoper;
      3. een onderbewindstelling die na de inschrijving van de koop is tot stand gekomen of die, zo zij tevoren was tot stand gekomen, toen niet in de openbare registers was ingeschreven, dit laatste tenzij de koper haar op het tijdstip van de inschrijving van de koop kende;
      4. een na de inschrijving van de koop tot stand gekomen verhuring of verpachting;
      5. een na de inschrijving van de koop ingeschreven beding als bedoeld in artikel 252 van Boek 6;
      6. een executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven;
      7. een faillissement of surséance van betaling van de verkoper of toepassing ten aanzien van hem van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen, uitgesproken na de dag waarop de koop is ingeschreven.
    4. De inschrijving van de koop verliest de in lid 3 bedoelde werking met terugwerkende kracht, indien het goed niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper geleverd is. In dat geval wordt bovendien de koop niet geacht kenbaar te zijn door raadpleging van de openbare registers.
    5. Nadat de inschrijving haar werking heeft verloren, kan gedurende zes maanden geen koop tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde goed worden ingeschreven.
    6. Inschrijving van de koop vindt slechts plaats indien onder de koopakte een ondertekende en gedateerde verklaring van een notaris is opgenomen, die zijn naam, voornamen, standplaats en kwaliteit bevat en waarin verklaard wordt dat de leden 1, 2 en 5 niet aan inschrijving in de weg staan.
    7. De leden 1–6 zijn niet van toepassing op huurkoop.

    Toelichting


    Op het moment dat je een koopovereenkomst sluit, kan het nog enige tijd duren voordat je het goed ook geleverd krijgt. In die tussentijd kan er van alles gebeuren, ten nadele van de koper. Hiervoor is de Vormerkung van artikel 7:3 BW bedacht. De Vormerkung beschermt de koper van een registergoed in de periode die zit tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het registergoed.

    Inschrijving in de openbare registers

    De koper kan de koopovereenkomst inschrijven in de openbare registers. Vanaf dat moment wordt de koper beschermd tegen situaties die zich kunnen voordoen waardoor de levering van het registergoed wordt belemmerd. Denk onder andere aan beslagleggingen of faillissement van de verkoper. Ook het vestigen van een beperkt recht door de verkoper ten aanzien van een derde valt onder deze bescherming. Bijvoorbeeld een recht van hypotheek. Als de verkoper na het sluiten van de koopovereenkomst en de inschrijving daarvan nog een hypotheek op zijn registergoed vestigt, wordt de koper hiertegen beschermd door de werking van de Vormerkung.

    Bedenktijd

    Bij een koopovereenkomst komt vaak ook enige bedenktijd kijken. De inschrijving van de koopovereenkomst kan volgens artikel 7:3 lid 2 BW alleen tijdens de bedenktijd plaatsvinden, als de koopakte al is opgesteld en is ondertekend door een notaris. Deze notaris moet in Nederland gevestigd zijn.

    Waartegen beschermt de Vormerkung?

    In artikel 7:3 lid 3 BW staan situaties vermeld waartegen de koper beschermd wordt, nadat hij de koopovereenkomst met betrekking tot het registergoed heeft ingeschreven in de openbare registers.

    1. Een bezwaring of vervreemding van het registergoed door de verkoper, die na de inschrijving van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden. De bezwaring of vervreemding gaat alleen voor, indien zij voortvloeit uit een eerder ingeschreven koop of plaatsvond op basis van een recht op levering dat op grond van artikel 3:298 BW voorgaat en de koper hiervan op de hoogte was toen hij de koopovereenkomst inschreef. Ook gaan een conservatoir beslag tot levering voor, indien het proces-verbaal van dit beslag eerder was ingeschreven dan de koopovereenkomst.
    2. Een onderbewindstelling van de verkoper, die na de inschrijving van de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Als de onderbewindstelling voor de inschrijving van de koopovereenkomst tot stand was gekomen, maar nog niet stond ingeschreven in de openbare registers, biedt de Vormerkung ook bescherming. Tenzij de koper alsnog op de hoogte was van deze onderbewindstelling.
    3. Een verhuring of verpachting van het registergoed, nadat de koopovereenkomst door de koper is ingeschreven in de openbare registers.
    4. Een ingeschreven beding als bedoeld in artikel 6:252 BW, nadat de koopovereenkomst door de koper is ingeschreven in de openbare registers.
    5. Een executoriaal of conservatoir beslag. De Vormerkung biedt alleen bescherming als het proces-verbaal van deze beslagen later is ingeschreven dan de koopovereenkomst door de koper in de openbare registers.
    6. Als er sprake is van een faillissement of surseance van betaling aan de kant van de verkoper of indien de verkoper valt onder de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen. De Vormerkung biedt alleen bescherming als deze worden uitsproken na de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers.

    Zes maanden periode

    Artikel 7:3 lid 4 BW bepaalt dat de inschrijving van het registergoed niet voor onbepaalde tijd bescherming biedt. Het registergoed moet binnen zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst geleverd worden aan de koper. Gebeurt dat niet, dan verliest deze inschrijving zijn kracht. Dit gaat met terugwerkende kracht. Als deze zes maanden verstrijken en de inschrijving verliest zijn kracht, dan kan gedurende de zes maanden daarna geen koopovereenkomst tussen dezelfde partijen worden ingeschreven, ten aanzien van hetzelfde registergoed. Dit bepaalt artikel 7:3 lid 5 BW. Je kan dus niet ten aanzien van hetzelfde registergoed de Vormerkung blijven ‘verlengen’ door het steeds opnieuw in te schrijven.

    Jurisprudentie


    • Hof Den Bosch 25 oktober 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU2159
    Het hof bepaalde hier dat het belang van de uitvoering van de koopovereenkomst boven het belang van de beslaglegger op de koopprijs gaat. De koopovereenkomst gaat in deze dus ‘voor’ een beslaglegging op de koopprijs.

    • Hoge Raad 6 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5850ABN AMRO/Notaris
    Een beslag kan niet tegen de koper worden vervolgd. Als het goed waarop beslag is gelegd, is geleverd aan de koper en daarmee niet meer tot het vermogen van de verkoper behoort, betekent dat niet dat het beslag automatisch komt te rusten op de verkoopopbrengst. De Hoge Raad oordeelde dat een notaris niet onzorgvuldig heeft gehandeld als hij het restant van de verkoopsom uitbetaald aan de verkopers, mits hij de vorderingen van de schuldeisers die hun rechten wel tegen de koper konden inroepen heeft voldaan.