Huurrecht

Binnen het huurrecht kennen we verschillende huurregimes. Het kan gaan om een bedrijfsruimte, een woonruimte of de overige gebouwde onroerende zaken. Voor elk regime kent de wet verschillende regels.

Huur bedrijfsruimte

De bedrijfsruimte wordt ook wel een 290-ruimte genoemd. Dit omdat de definitie hiervan wordt gegeven in artikel 7:290 BW. Het gaat hier om een gebouwde onroerende zaak - of een gedeelte daarvan - die op grond van de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een restaurant- of cafébedrijf, van een ambachtsbedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een kleinhandelsbedrijf, waarbij in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijke plek moet zijn waar rechtstreekse levering van goederen of dienstlevering plaatsvindt. Ook kan het gaan om de uitoefening van een hotel- of kampeerbedrijf.

Bescherming bij de 290-bedrijfsruimte

De wet kent verschillende vormen van bescherming toe aan de huurders van een 290-bedrijfsruimte. Hierbij staat de termijnbescherming voorop. De termijnbescherming bepaalt dat een huurder in principe een aanspraak kan maken op een huurtermijn van minimaal 5 jaar. Na het verstrijken van deze termijn wordt deze automatisch verlengd met een tweede termijn van vijf jaar. Partijen hebben ook de mogelijkheid om zelf afspraken te maken over de eventuele verlening van de huurovereenkomst. In sommige gevallen kan de huurder deze afspraken vernietigen. Namelijk als ze niet zijn goedgekeurd door de rechter, ze in het nadeel van de huurder zijn en afwijken van de wet.

Beëindiging van de 290-huurovereenkomst

Hoe werkt de opzegging van een bedrijfsruimte? In principe kan de huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte worden opgezegd. Namelijk, tegen het einde van het vijfde jaar of tegen het einde van de (langere) termijn die partijen met elkaar hebben afgesproken. Als de huurovereenkomst niet wordt beëindigd tegen het einde van het vijfde jaar, dan wordt die automatisch verlengd met weer vijf jaar (art. 7:292 lid 2 BW). Pas aan het einde van het tiende jaar kan dan worden opgezegd (art. 7:293 lid 1 BW). Er ontstaat dan dus een nieuwe opzegtermijn. Als het gaat om een huurovereenkomst van bepaalde tijd, kan deze in principe niet tussentijds worden opgezegd. Er bestaan enkele uitzonderingen. Indien sprake is van faillissement, surseance van betaling of toepassing van de schuldsaneringsregeling bij de huurder, bestaan er onder bepaalde omstandigheden mogelijkheden om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Ook kunnen onvoorziene omstandigheden een reden zijn om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Bij deze opzegging moet wel een termijn in acht worden genomen. Namelijk één jaar. Partijen kunnen ook andere afspraken maken met betrekking tot de opzegtermijn. Als hier geen afspraken over zijn gemaakt, geldt de termijn van één jaar. Daarnaast moet de opzegging worden gedaan bij exploot of bij aangetekende brief. Pas als de opzegging de wederpartij heeft bereikt, heeft de opzegging rechtsgevolg.

Opzeggingsgronden

Als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, kan hij dit alleen doen op basis van bepaalde opzeggingsgronden. Wordt de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de eerste termijn, dan kan de verhuurder dit alleen baseren op de gronden van een slechte bedrijfsuitvoering of dringend persoonlijk gebruik. Als de verhuurder opzegt tegen het einde van een latere termijn, kan hij ook een beroep doen op de andere gronden. Namelijk als een huurder niet toestemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst of als de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken die overeenstemt met het bestemmingsplan.

Huur kantoorruimte (overige gebouwde onroerende zaken – art. 7:230a BW)

Daarnaast is er de huur van kantoorruimte. Dit is een restcategorie. Daaronder vallen de ruimtes de huur die niet zijn aan te merken als een 290-bedrijfsruimte of woonruimte zijn. Voor deze restcategorie geldt geen opzeggingsbescherming, maar een ontruimingsbescherming. Deze ontruimingsbescherming bestaat voor maximaal drie jaar. In de praktijk betekent dit dat als de huurovereenkomst wordt opgezegd, deze wel eindigt, maar de huurder nog niet direct hoeft te ontruimen. Voor deze restcategorie moet men denken aan de huur van een ruimte voor een fabriek, een bioscoop, een reisbureau of een bank. Ook voor beroepsruimtes, zoals een advocatenkantoor of een verenigingsgebouw geldt deze ontruimingsbescherming. Als de huurovereenkomst door de verhuurder wordt opgezegd, heeft de huurder recht op twee maanden ontruimingsbescherming. Als de huurder deze twee maanden te kort vindt, is het aan hem om initiatief te nemen. De huurder moet de rechter verzoeken deze termijn te verlengen.

Beëindiging huur van kantoorruimte (de 230a-huurovereenkomst)

Als de verhuurder deze huurovereenkomst wil opzeggen, hoeft hij hier geen speciale opzeggingsgrond voor aan te voeren. Het feit dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen is voldoende. De verhuurder hoeft geen aangetekende brief te sturen voor de opzegging. Wel moet hij rekening houden met de ontruiming. De verhuurder moet de huurder schriftelijk laten weten dat hij moet ontruimen. De ontruiming moet schriftelijk worden aangezegd.