Vastgoedrecht

Het vastgoedrecht ziet op alle juridische vraagstukken omtrent onroerende goederen. Hierbij kan worden gedacht aan aan- en verkoop van onroerend goed, maar ook het hypotheekrecht, het bouwrecht, projectontwikkeling en mandeligheid valt hieronder.

Aan- en verkoop van vastgoed

De koop en verkoop van onroerende goederen gaat door middel van een koopovereenkomst. Als het gaat om een particuliere koper, dan gelden er strikte beschermingsregels. Ondanks de contractvrijheid, kan er in zo'n geval bijna niet worden afgeweken van die wettelijke beschermingsregels. Een voorbeeld van zo'n beschermingsregel is het schriftelijkheidsvereiste. Dat houdt in dat een koopovereenkomst op schrift moet worden gesteld. En dus niet mondeling tot stand kan komen. Daarnaast worden er in zo'n koopovereenkomst ook andere dingen vastgelegd. Zoals het bestaan van een erfdienstbaarheid of een recht van overpad.

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken

Soms ontstaan er pas na de levering van het onroerend goed problemen. Bijvoorbeeld als de koper er later achter komt dat er sprake is van bepaalde gebreken. Deze gebreken kende hij nog niet bij het aangaan van de koopovereenkomst. Wie is er dan aansprakelijk voor deze verborgen gebreken? De verkoper heeft immers een mededelingsplicht. Maar de koper heeft ook een onderzoeksplicht. De vraag is dan welke plicht prevaleert. In principe is het zo dat als de verkoper op de hoogte is van een bepaald gebrek, hij dit moet mededelen aan de koper. De koper moet echter zelf ook wel iets doen. Bijvoorbeeld als er sprake is van aanleiding tot onderzoek. Als de koper allemaal scheurtjes in het plafond ziet, moet hij zelf onderzoek doen. Op het moment dat de koper aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, de verkoper garandeert dat de onroerende zaak bepaalde eigenschappen bezit of als de verkoper zijn mededelingsplicht niet nakomt, kan de verkoper worden aangesproken.

Aansprakelijkheid voor het begeleidingsproces

Bij een koopovereenkomst komen meer partijen kijken dan alleen de koper en verkoper. Meestal schakelt men een makelaar in. En er is altijd een notaris bij betrokken. Als er door de makelaar of notaris een fout wordt gemaakt, kunnen zij ook aansprakelijk zijn. Tussen de (ver)koper en de makelaar is er sprake van een bemiddelingsovereenkomst. Als de makelaar een fout maakt kan er een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verbintenissen ontstaan. Er kan dan sprake zijn van aansprakelijkheid voor de makelaar. Het hangt ervan af of een makelaar heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en handelend makelaar in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Een notaris heeft een bepaalde zorgplicht. Hieronder valt met name de plicht cliënten te waarschuwen en te informeren. Als een notaris zijn zorgplicht heeft geschonden, kan deze ook aansprakelijk worden gehouden. Het gaat er hier ook weer om of een notaris heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwame notaris mag worden verwacht. Er moet dan ook rekening worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval.

Ontbinding van de koopovereenkomst

Als de wederpartij de koopovereenkomst niet nakomt, heb je het recht deze te ontbinden. Dit kan alleen als de tekortkoming van de wederpartij de ontbinding rechtvaardigt. Het moet dus niet gaan om een tekortkoming die weinig betekenis heeft. Het moet wel in verhouding staan tot de belangrijkste prestatie die voortvloeit van de koopovereenkomst. Ontbinding kan je doen door middel van een schriftelijke verklaring of door een rechterlijke uitspraak. Belangrijk bij ontbinding is de ongedaanmakingsverplichting. Door ontbinding worden partijen bevrijd van de daardoor getroffen verbintenissen. Dit betekent dat voor zover wel al is nagekomen, deze prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. De oorspronkelijke situatie moet worden hersteld.