Vereniging van Eigenaren (VvE)

Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze is gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het complex. Daarnaast regelt het ook de rechten en plichten van individuele eigenaren.

Appartementsrechten in een VvE

Als er meerdere eigenaren in het gebouw wonen, dan is deze gesplitst. Dat betekent dat als je een appartement koopt, je eigenlijk een appartementsrecht koopt. Het appartementsrecht bestaat uit twee dingen. Ten eerste uit een aandeel in het eigendom van het hele gebouw. Je bent met de andere appartementsgerechtigden eigenaar, dus jij als individuele eigenaar hebt slechts een aandeel hierin. Ten tweede bestaat het appartementsrecht uit een exclusief gebruiksrecht van jouw appartement. Dit deel je dus niet met de andere appartementsgerechtigden.

Splitsingsakte

De splitsing van deze appartementsrechten vindt plaats door middel van een notariële akte. Deze akte moet vervolgens worden ingeschreven in de openbare registers. In de splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving van het gebouw staan. Zo moet ook de plaatselijke ligging van het gebouw worden genoemd. Verder worden in de splitsingsakte de verplichtingen van appartementseigenaars vastgelegd.

Splitsingsreglement van VvE

De VvE is een rechtspersoon. Dat betekent dat de VvE besluiten kan nemen, maar ook zelfstandig kan optreden in het economisch rechtsverkeer. De VvE kan dus zelf overeenkomsten sluiten. In het splitsingsreglement staan de spelregels van een VvE weergegeven. Dus bijvoorbeeld hoe een besluit wordt genomen, hoe de VvE vergadert en welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. Er geldt namelijk een bijdrageplicht. Deze houdt in dat elke individuele eigenaar verplicht is een bijdrage te leveren aan de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. Daarnaast moet er een regeling in staan die betrekking heeft op de exploitatierekening. Deze moet jaarlijks worden opgesteld. En ook het onderhoud, gebruik en beheer van de gemeenschappelijke delen moet worden geregeld in het splitsingsreglement.

Besluiten van de VvE

Een VvE kan besluiten nemen. Een VvE is een rechtspersoon. Dat betekent dat voor een VvE (bijna) dezelfde regels gelden over besluitvorming als voor een BV. Soms heeft een individuele eigenaar een goedkeuring nodig van de VvE voor bepaalde aanpassingen, zoals een aanbouw. Als de VvE deze aanpassingen  niet goedkeurt, kan het zijn dat je het daar als individuele eigenaar niet mee eens bent. Je kan dan proberen zo'n besluit te laten vernietigen bij de rechter. Daarnaast mag een besluit van de VvE nooit in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement of de redelijkheid en billijkheid. Ook in dit soort gevallen kan een besluit nietig worden verklaard of worden vernietigd door de rechter.

Vervangende machtiging

Naast het vernietigen van een bepaald besluit, wordt vaak het verzoek tot een vervangende machtiging gedaan. Een individuele eigenaar heeft namelijk het recht om de toestemming of medewerking van de VvE te laten vervangen door een machtiging van de kantonrechter, waardoor een bepaalde handeling toch uitgevoerd kan worden. Een vervangende machtiging kan niet zomaar worden gegeven door de rechter. De rechter mag deze alleen toewijzen als de toestemming of medewerking van de VvE zonder redelijke grond is geweigerd. Of als er geen sprake is van verklaring. Dus als degene die deze toestemming of medewerking moet geven zich niet heeft verklaart. Hier kan sprake van zijn als er bijvoorbeeld geen vergadering heeft plaatsgevonden.