Boek 3 Artikel 3 (3:3 BW)

1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

Toelichting

Artikel 3:3 BW legt het onderscheid vast tussen onroerende en roerende zaken. Lid 1 bevat een limitatieve opsomming van onroerende zaken; lid 2 fungeert als restcategorie voor alles wat daar niet onder valt. Dit onderscheid is bepalend voor de wijze van levering, de vestiging van zekerheidsrechten en de toepasbaarheid van specifieke wettelijke regimes. Historisch markeert het artikel een verschuiving: waar vroeger de loutere verplaatsbaarheid van een object centraal stond, zijn het nu de duurzame bestemming en de verbinding met de grond die de doorslag geven.

Onroerend en roerend: de systematiek

Onroerend zijn volgens lid 1: de grond, nog niet gewonnen delfstoffen, met de grond verenigde beplantingen, en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Lid 2 is een opvangbepaling: alle zaken die niet onder lid 1 vallen, zijn rechtens roerend. Deze tweedeling heeft uitsluitend betrekking op zaken (stoffelijke objecten) en niet op vermogensrechten, al worden beperkte rechten op onroerende zaken in de wet doorgaans als registergoederen behandeld.

Nadere uitwerking

Grond is onroerend bij uitstek, inclusief de daaronder gelegen aardlagen. Delfstoffen behouden hun onroerende status zolang zij zich in de bodem bevinden; zij worden pas roerend door feitelijke winning.

Voor beplantingen geldt een afwijkend regime: zij zijn onroerend zodra en zolang zij met de grond zijn verenigd, ongeacht of die verbinding duurzaam is of de beplanting bestemd is om op korte termijn gerooid te worden.

Voor gebouwen en werken gelden twee cumulatieve vereisten: vereniging met de grond en duurzaamheid. Vereniging vereist een feitelijke, voortdurende verbinding met de bodem, hetzij rechtstreeks, hetzij indirect via andere werken. Duurzaamheid wordt getoetst aan het bestemmingscriterium: de zaak moet naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Bepalend is de bedoeling van de bouwer of opdrachtgever, voor zover deze voor derden naar buiten kenbaar is. De technische mogelijkheid om een object te verplaatsen is voor deze kwalificatie niet relevant.

Bijzondere gevallen

Schepen en luchtvaartuigen zijn naar hun aard roerende zaken, maar worden door teboekstelling in de openbare registers gekwalificeerd als registergoederen. Op deze roerende zaken kan daardoor een recht van hypotheek rusten in plaats van een pandrecht.

Netten van kabels en leidingen zijn krachtens artikel 5:20 lid 2 BW zelfstandige onroerende zaken, ook wanneer zij zijn aangelegd in de grond van een ander. Dit doorbreekt de algemene regels van verticale natrekking.

Tiny houses worden in de praktijk getoetst aan de Portacabin-criteria. Afhankelijk van de feitelijke inrichting en de kenbare bedoeling van de bewoner kunnen zij zowel roerend als onroerend zijn.

Samenhang met andere bepalingen

Artikel 3:3 BW werkt nauw samen met artikel 3:10 BW, dat registergoederen definieert. Niet elke onroerende zaak is een registergoed en niet elk registergoed is onroerend. Artikel 5:20 BW regelt de omvang van grondeigendom via natrekking en sluit direct aan op de kwalificatie van artikel 3:3 BW. In het verbintenissenrecht bepaalt het onderscheid de toepasselijke leveringsformaliteiten: voor onroerende zaken gelden notariële akte en inschrijving (artikel 3:89 BW), voor roerende zaken in de regel bezitsverschaffing (artikel 3:90 BW). Ook de risicoaansprakelijkheid verschilt naar gelang de aard van de zaak: artikel 6:173 BW ziet op roerende zaken, artikel 6:174 BW op opstallen.

Praktische betekenis

De kwalificatie onder artikel 3:3 BW is in de praktijk beslissend voor de keuze tussen pandrecht en hypotheekrecht als zekerheid. Voor notarissen is de bepaling leidend bij het opstellen van leveringsakten en de recherche in de openbare registers. Bij beslaglegging bepaalt de aard van de zaak welke executoriale weg moet worden gevolgd: bodembeslag door de fiscus is beperkt tot roerende zaken die dienen tot stoffering of gebruik van de onroerende zaak. Een belangrijk aandachtspunt vormt het Unierechtelijke begrip ‘onroerend goed’, dat voor onder meer de btw-heffing een autonome invulling kent die kan afwijken van de civielrechtelijke uitleg van artikel 3:3 BW. In fiscale context is daarom een zelfstandige beoordeling vereist.

Jurisprudentie

Hoge Raad 15 november 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0412, Dépex/Curatoren Bergel c.s. De vraag of apparatuur bestanddeel is van een fabrieksgebouw wordt beantwoord aan de hand van de verkeersopvatting. Wanneer gebouw en apparatuur in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd, is dat een aanwijzing dat zij als één zaak moeten worden beschouwd. Hetzelfde geldt wanneer het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als fabrieksgebouw bij ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd. De functie die de apparatuur in het productieproces vervult is daarbij uitdrukkelijk niet het bepalende criterium.

Hoge Raad 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, Portacabin Een werk kan als onroerende zaak kwalificeren indien het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bepalend is de bedoeling van de bouwer, voor zover deze naar buiten kenbaar is. De technische verplaatsbaarheid van een object sluit onroerendheid niet uit.

Hoge Raad 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136, Woonark Bij de toetsing aan het bestemmingscriterium moet uitsluitend worden gekeken naar naar buiten kenbare bijzonderheden van aard en inrichting van de zaak zelf. Omgevingsfactoren — zoals de aanwezigheid van lage bruggen of de ligging in een woonwijk — zijn niet bepalend. Objecten die blijkens hun constructie bestemd zijn om te drijven en feitelijk drijven, zijn in beginsel roerend.