Boek 5 Artikel 70 (5:70 BW)

1. Een erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard.
2. In de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid kan aan de eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar van het dienende erf op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen.

Toelichting

Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond van een ander. Vaak bestaat een erfdienstbaarheid uit het recht om over iemands grond te lopen of te rijden. Dan is er sprake van een recht van overpad. Maar het kan ook anders. Een erfdienstbaarheid kan ook bestaan uit het recht om een vrij uitzicht te hebben, het recht om bomen te hebben dichtbij een erfgrens of het recht om af te wateren op een perceel van iemand anders. Kortom, er bestaan verschillende vormen van erfdienstbaarheid.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat is gevestigd op de grond. Dit wordt het dienende erf genoemd. De erfdienstbaarheid wordt gevestigd in een notariële akte en wordt ingeschreven in het openbare register.

Een erfdienstbaarheid volgt het perceel waarop het is gevestigd. Wordt de grond verkocht, dan gaat de erfdienstbaarheid mee naar de nieuwe eigenaar. De erfdienstbaarheid wordt beschreven in de akte van levering die door de notaris wordt opgesteld. In de praktijk gaat dat nog wel een fout; de erfdienstbaarheid wordt dan niet specifiek in de akte van levering vermeld. In dat geval zal aan de hand van eerdere aktes uitgezocht moeten worden of er een erfdienstbaarheid is gevestigd.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid komt tot stand door vestiging. Dat gebeurt door een notaris in een notariële akte. Deze notariële akte moet worden ingeschreven in het openbare register zodat de erfdienstbaarheid voor andere partijen kenbaar is.

Een erfdienstbaarheid kan ook tot stand komen door verkrijgende verjaring of bevrijdende verjaring. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als iemand sinds jaar en dag over een stukje grond van de buurman rijdt om op zijn eigen oprit te komen. Na verloop van tijd kan daardoor een erfdienstbaarheid ontstaan.

En hoe kom je van een erfdienstbaarheid af?

Een erfdienstbaarheid kan beëindigd worden door een afspraak tussen de betrokken partijen. Deze afspraak moet door de notaris worden vastgelegd. Een andere manier is dat de rechter de erfdienstbaarheid wijzigt of opheft. Daarvan kan sprake zijn in het geval van onvoorziene omstandigheden of als er geen belang meer is bij de erfdienstbaarheid (bijv. omdat de betrokken percelen anders zijn ingericht).

Jurisprudentie

Rechtbank Rotterdam, 8 juli 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:5181.
Een burengeschil over een tegelpad dat is gelegen tussen de twee (hoek)woningen. Is er sprake van een erfdienstbaarheid, in de vorm van een recht van overpad?

Rechtbank Midden-Nederland, 1 november 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:5558.
Eiser vordert een verklaring voor recht dat sprake is van een erfdienstbaarheid: het recht van weg om te komen en te gaan van en naar de openbare weg vanaf het heersende erf over het dienende erf, en de gedaagden de last op te leggen om hun onrechtmatige handelingen dan wel de onrechtmatige toestand te staken dan wel te beëindigen, in die zin dat eiser in staat is om daadwerkelijk van hun recht van erfdienstbaarheid gebruik te maken.