Erfdienstbaarheid
De erfdienstbaarheid is een complex begrip. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak - het dienende erf - is bezwaard ten behoeve van het heersende erf. Het heersende erf moet ook een onroerende zaak zijn.
Erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid wordt in de praktijk vaak gebruikt om bevoegdheden ten aanzien van andermans erf te verkrijgen. Bijvoorbeeld om er overheen te mogen lopen. Als het erf van de buurman een beter bereik heeft met de openbare weg, dan kan het handig zijn voor jou om daar overheen te mogen lopen. Hiervoor kan je een erfdienstbaarheid vestigen. De eigenaar van het heersende erf kan verplicht worden een vergoeding te betalen aan de eigenaar van het dienende erf. Deze vergoeding noemen we retributie. Partijen kunnen zelf afspreken hoe hoog deze retributie is en op welke tijdstippen deze betaald moet worden.
Een dulden of niet doen
Bij erfdienstbaarheden gaat het om iets dulden of niet doen. Dit betekent dat je bijvoorbeeld moet dulden dat iemand over jouw erf loopt. Dulden betekent namelijk dat je iets toe laat. Je accepteert het. Of dat je afspreekt dat iemand geen schuur van hoger dan 10 meter mag bouwen. Dan gaat het om een niet doen. Het dienende erf heeft de verplichting om iets te dulden of niet te doen ten behoeve van het heersende erf. Deze regels zijn van dwingend recht. Dit betekent dat partijen niet in een overeenkomst iets anders kunnen afspreken. De verplichting met betrekking tot een erfdienstbaarheid kan dus niet uit iets anders bestaan dan een dulden of niet doen. Verder mogen de partijen wel zelf bepalen hoe ze invulling geven aan de erfdienstbaarheid. De duur kunnen partijen bijvoorbeeld zelf bepalen.
Actieve verplichting
Het is niet zo dat de wet helemaal geen ruimte laat om geen actieve verplichtingen af te spreken. Dus dat iemand actief een handeling moet verrichten. Er bestaat de mogelijkheid om naast het dulden of niet doen een nevenverplichting op te nemen in de akte van vestiging. Dit betekent dat naast de verplichting om iets te dulden of niet te doen, er nog een extra verplichting kan gelden om iets wél te doen. Deze actieve verplichting kan bestaan uit het aanbrengen van gebouwen, beplantingen of werken. Deze nevenverplichting mag alleen als dit nodig is voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Daarnaast kan er nog een actieve verplichting worden afgesproken. Partijen kunnen ook afspreken dat het dienende erf zelf of de gebouwen, beplatingen of werken die daarop staan onderhouden moeten worden door de eigenaar van het heersende erf.
Ontstaan van erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid kan maar op twee manieren ontstaan, namelijk door vestiging en verjaring. De wet laat niet toe dat een erfdienstbaarheid op andere manieren kan ontstaan. Als je een erfdienstbaarheid wil vestigen gelden de normale vereisten voor vestiging. Erfdienstbaarheden zijn namelijk beperkte rechten. Voor de vestiging van een beperkt recht is hetzelfde vereist als voor de overdracht van het goed waarop het wordt gevestigd. Er moet sprake zijn van een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een geldige levering. Voor de levering van onroerende zaken is vereist het opmaken van een notariële akte die vervolgens moet worden ingeschreven in de openbare registers. Dit geldt dus ook voor het vestigen van een erfdienstbaarheid op een onroerende zaak.
Verjaring
Een erfdienstbaarheid kan ook door verjaring ontstaan, namelijk verkrijgende verjaring. Als iemand tien jaar lang onafgebroken bezitter is te goeder trouw, ontstaat er door verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid. Wanneer heb je een erfdienstbaarheid in bezit? Hiervoor kijken we naar de verkeersopvattingen. Dus naar de feitelijke omstandigheden. Dit kunnen bijvoorbeeld gedragingen zijn van de eigenaren van zowel het dienende als het heersende erf. Als uit die gedragingen kan worden afgeleid dat zij allebei de wil hebben gehad één van de twee bevoegd te maken tot het gebruik van de erfdienstbaarheid, dan is er sprake van bezit. Dit bezit moet wel te goeder trouw zijn. Dat betekent dat degene die de erfdienstbaarheid bezit zich als rechthebbende moet hebben beschouwd en zich redelijkerwijs ook als rechthebbende mocht beschouwen. Een belangrijk vereiste hierbij is de inschrijving in de openbare registers. Als de bezitter daar een beroep op doet, is eigenlijk altijd sprake van te goeder trouw. Als er geen sprake is van te goeder trouw, dan kan een erfdienstbaarheid alleen door verkrijgende verjaring ontstaan als er sprake is van twintig jaar onafgebroken bezit.
Inhoud van erfdienstbaarheid
Bij het ontstaan van een erfdienstbaarheid komt een notariële akte kijken. De inhoud van die notariële akte zal ook de inhoud van de erfdienstbaarheid bepalen. Bij het opmaken van de notariële akte zal de notaris goed nadenken over hoe hij de wil van partijen het beste kan opschrijven en zal hij met beide partijen goed overleggen of duidelijk is wat onder de akte begrepen mag worden. De bedoeling van partijen komt dus naar voren in de notariële akte en bepaalt daarmee de inhoud van de erfdienstbaarheid.
De eigenaar van het dienende erf mag niet overlast worden. Zijn dienende erf is bezwaard met een last ten behoeve van de eigenaar van het heersende erf. Dit betekent echter niet dat van de eigenaar van het dienende erf van alles onbeperkt gevraagd kan worden. Er mag niet meer gevraagd worden van de eigenaar van het dienende erf dan nodig is voor een behoorlijke uitoefening van het recht dat het heersende erf heeft.
