Wat is erfpacht?
In artikel 5:85 BW wordt de erfpacht geregeld. Als het niet onder de definitie van dit artikel valt, dan is er geen sprake van een rechtsverhouding tot erfpacht. Erfpacht geeft iemand het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Erfpacht is een recht dat alleen op zaken gevestigd kan worden. Het kan dus niet gevestigd worden op een vermogensrecht. Erfrecht is een zakelijk recht, dus heeft droit de suite. Dit betekent dat het recht de zaak volgt. Als de zaak wordt verkocht of vervreemd, dan blijft het recht op de zaak rusten.
De erfpachtcanon
Op grond van artikel 5:85 lid 2 BW kan er de verplichting bestaan om een geldsom te betalen voor de erfpacht. Dit wordt ook wel de erfpachtcanon genoemd. De canon kan alleen bestaan uit een geldsom en niet uit een andere verplichting. Je kan wel andere verplichtingen verbinden aan het erfpachtrecht, maar dit is dan geen canonverplichting. Er bestaan alternatieven voor de erfpachtcanon. Iemand kan ervoor kiezen om één keer een geldsom te betalen en daarmee zijn erfpachtcanon af te kopen. Er is dan sprake van een eenmalige afkoopsom. Als je de erfpachtcanon hebt afgekocht, kan een nieuwe eigenaar niet van jou verlangen dat je opnieuw aan hem een canon gaat betalen. Het is daarom belangrijk dat in de openbare registers wordt opgenomen dat je de erfpachtcanon hebt afgekocht.
Duur van de erfpacht
Op grond van artikel 5:86 BW kunnen partijen zelf bepalen hoe lang een erfpachtrecht zal duren. Er kan een einddatum aan worden gekoppeld, maar er kan ook bepaald worden dat het erfpachtrecht eeuwig zal duren. Een erfpachtrecht dat beperkt is in tijd zal niet automatisch eindigen indien de concrete einddatum is bereikt. Uit artikel 5:98 BW vloeit voort dat hier een bepaalde handeling voor is vereist. De zaak moet worden ontruimd of er moet een handeling tot beëindiging zijn verricht.
Genot van de zaak
De erfpachter mag een onroerende zaak van een ander houden en gebruiken. Het gaat bij erfpacht dus om een genotsrecht. Artikel 5:89 BW geeft de hoofdregel, waarbij geldt dat de erfpachter hetzelfde genot heeft als de eigenaar van de onroerende zaak. In de akte van vestiging kunnen wel beperkingen worden opgenomen. Dat mogen partijen zelf bepalen. De erfpachter mag zonder toestemming sowieso niet de bestemming van de zaak veranderen of handelen in strijd met de bestemming van de zaak. Wat de erfpachter wel mag doen is de onroerende zaak waarop het erfpachtrecht ziet verhuren of verpachten. Op grond van artikel 5:94 BW mag dit alleen voor zover de akte van vestiging hier niets anders over zegt. Als in de akte van vestiging deze mogelijkheid is uitgesloten, dan mag de erfpachter dit dus niet doen. Op grond van artikel 5:96 BW heeft de erfpachter wel de verplichting te zorgen voor het onderhoud van de zaak. Hij moet de gewone lasten en herstellingen dragen.
