Samenwerkingsvormen in vastgoed

11 juli 2022

De historische lage rente in het eurogebied, de sterkste Nederlandse inflatie in circa twintig jaar en negatieve rentes op spaarrekeningen maken dat veel vermogende partijen op zoek zijn naar een veilige haven voor hun geld.

Beleggen in vastgoed wordt doorgaans gezien als een aantrekkelijke optie. Enerzijds bestaat de mogelijkheid om indirect te investeren in vastgoed, bijvoorbeeld door het kopen van aandelen in een vastgoedfonds. Anderzijds kan men direct investeren in vastgoed, door zelf beleggingsobjecten te kopen en te (laten) exploiteren. Advocaat Ciaran O’Conner van Poelmann van den Broek Advocaten schreef er een interessante gastblog over. 

Een gebrek aan tijd of kennis van de vastgoedmarkt leidt er regelmatig toe dat een vermogende partij een samenwerking aangaat met een compagnon – doorgaans iemand zonder substantieel eigen vermogen, maar met een neus voor kansen – met het doel om in korte tijd een solide vastgoedportefeuille op te bouwen. De ene partij brengt het geld in, de andere partij verricht de benodigde werkzaamheden om daadwerkelijk beleggingsobjecten te kopen en te (laten) exploiteren.

Een dergelijke samenwerking kan op verschillende manieren worden gestructureerd.

Optie 1: Rechtspersoon

Een eerste optie is dat partijen een rechtspersoon opzetten die eigenaar wordt van het vastgoed. Een commanditaire vennootschap of besloten vennootschap ligt voor de hand. Echter, het opzetten van dergelijke rechtspersonen brengt wettelijke verplichtingen en beperkingen met zich. Bovendien kan deze constructie fiscaal onaantrekkelijk zijn, zeker wanneer partijen géén ondernemersactiviteiten wensen te ontplooien, maar enkel een passieve geldstroom willen realiseren door middel van het kopen en (laten) exploiteren van vastgoed.

Optie 2: Vermogende partij als bank

Een tweede optie is dat de vermogende partij geld uitleent aan de andere partij – al dan niet gesecuriseerd met een hypotheekrecht. De vermogende partij fungeert hiermee in feite als bank en verkrijgt dus géén eigendom van het vastgoed. Een voordeel van deze optie is de eenvoud. Een belangrijk nadeel is het feit dat de vermogende partij bij het ontbreken van eigendom doorgaans niet de vruchten zal plukken die beleggen in vastgoed juist zo een aantrekkelijke optie maken: de positieve cashflow komt ten goede van de geldlener, alsook de eventuele waardestijging van het vastgoed. Bovendien profiteert de vermogende partij niet van het eventueel hefbomen (of leveragen) van het vastgoed.

Optie 3: Samenwerkingsovereenkomst

Een derde optie is dat partijen gezamenlijk vastgoed kopen en dit vastgoed gezamenlijk (laten) exploiteren. De wet regelt automatisch dat partijen bij een gezamenlijke koop ook ieder voor de onverdeelde helft eigenaar worden van het vastgoed. Desalniettemin is het zéér aanbevelenswaardig – zo niet noodzakelijk – om onderling een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met afspraken over de wijze van samenwerking, de winst- en kostenverdeling en de mogelijke exit van één van beide partijen.

Een eerste belangrijk onderdeel van de samenwerking ziet op de verdeling van het geld, vóórafgaand aan de koop van het vastgoed. Het is onwenselijk dat de vermogende partij 100% van het benodigde eigen vermogen betaalt, zónder dat daar een duidelijke grondslag voor bestaat. Deze partij betaalt dan immers 100%, in ruil voor 50% van het eigendom. De notaris van dienst zal ongetwijfeld aan de bel trekken en vragen of de vermogende partij een schenking doet aan de compagnon, dan wel een lening verstrekt aan de compagnon. Ofwel, partijen dienen aan de vóórkant duidelijke afspraken te maken over de inleg van het benodigde vermogen (doorgaans de koopprijs en kosten koper). Dit kunnen partijen doen door middel van een zogeheten “kredietovereenkomst”, een overeenkomst op grond waarvan de ene partij gerechtigd is om tot een bepaald bedrag van de andere partij te lenen tegen bepaalde voorwaarden.

Stel dat de vermogende partij € 1 mio wenst te investeren in vastgoed, samen met de andere partij. Partijen sluiten daarvoor een kredietovereenkomst, inhoudende dat de vermogende partij op eerste verzoek bedragen uitleent aan de andere partij, tot in totaal een bedrag van € 500.000,– is uitgeleend. De leningen kunnen enkel worden aangewend voor gezamenlijk te kopen vastgoed en hebben één en dezelfde einddatum. Op het moment dat partijen een bepaald beleggingsobject willen kopen, wordt aanspraak gemaakt op een dergelijke lening, zodat beide partijen ieder hun deel van het benodigde vermogen kunnen betalen. Partijen kunnen ervoor kiezen om een lage rente overeen te komen voor deze leningen, om de inspanningen van de niet-vermogende partij te compenseren.

De samenwerking regelen partijen vervolgens in een samenwerkingsovereenkomst. Aandachtspunten in deze overeenkomst zijn de volgende:

• Partijen nemen een bepaald doel op, bijvoorbeeld het gezamenlijk kopen van € 1 mio aan beleggingsobjecten binnen één jaar.
• Partijen nemen een duidelijke taakomschrijving op, globaal inhoudende dat de niet-vermogende partij beleggingsobjecten aandraagt, met een exploitatiebegroting en een te betalen maximale koopprijs, waarop de vermogende partij aangeeft al dan niet akkoord te zijn met de koop van het beoogde object. Na het sluiten van de beoogde koopovereenkomst regelt de niet-vermogende partij de bancaire financiering – al dan niet op basis van in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen parameters met betrekking tot de Loan-to-value, de rentevastperiode en de looptijd. De vermogende partij is verplicht alle door de bank gevraagde stukken te verstrekken. Tot slot regelt de niet-vermogende partij de verhuur en het beheer van het beleggingsobject in kwestie, al dan niet door het inschakelen van daartoe gespecialiseerde derde partijen.
• Partijen nemen een duidelijke winst- en kostenverdeling op, die in de regel zal inhouden dat beide partijen voor 50% meedelen in cashflow, waardestijging of -daling en kosten.
• Partijen maken afspraken over de eventuele exit. Partijen dienen hiervoor voorafgaand aan het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst na te denken over scenario’s waarin één van beide partijen het gezamenlijke vastgoed wenst te verkopen, waarin één van beide partijen zich wil afsplitsen (en dus volledig eigenaar wenst te worden van de helft van de portefeuille óf waarin partijen komen te overlijden. Dergelijke afspraken zijn altijd maatwerk en afhankelijk van de relatie tussen partijen (en eventuele erfgenamen).

Tot slot, nog een aandachtspunt met betrekking tot de zekerheid voor de vermogende partij. In de bovenomschreven opzet is de vermogende partij altijd mede-eigenaar van de opgebouwde vastgoedportefeuille. Als de vermogende partij aanvullende zekerheid wenst, kunnen partijen ervoor kiezen een hypotheekrecht te vestigen ten gunste van de vermogende partij. Als partijen het te kopen vastgoed wensen te hefbomen (of “leveragen”) met een bancaire financiering, zal de vermogende partij nooit meer dan een tweede hypotheekrecht kunnen krijgen. Bovendien zal de bank met dit tweede hypotheekrecht in moeten stemmen. De ervaring leert dat banken hier niet direct welwillend tegenover staan, maar wel degelijk willen meedenken om een tweede hypotheekrecht mogelijk te maken. Een vruchtbare samenwerking kan immers leiden tot een vliegwiel voor zowel de vermogende partij als de niet-vermogende partij, waar ook de bank baat bij heeft.

Dit artikel is geschreven door advocaat Ciaran O’Conner en verscheen eerder op de website van Poelmann van den Broek Advocaten.