Problemen rondom oplevering gehuurde bedrijfsruimte bij ’turn-key’ contracten

Maar bij het aanbieden van deze extra (betaalde) service door de verhuurder kunnen ook problemen ontstaan, welke vaak ook nog eens leiden tot vervelende bijkomende schadeposten. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de huurder niet tevreden is over de werkzaamheden die de verhuurder heeft laten uitvoeren. En wat als de verbouwing vertraging oploopt en de afgesproken oplevertermijn niet wordt gehaald; hoe verhouden partijen zich dan tot elkaar? Advocaat Mistral Ceelen van LXA Advocaten schreef er een interessante gastblog over. 

Een recente uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (30 november 2021, ECLI:NL:GHSHE:3582) biedt een mooi inkijkje in de mogelijke onderlinge verdeling van rechten en plichten van partijen als er onverhoopt iets mis gaat.

Aanloop naar het conflict

Een exploitant van een damesmodewinkel wil verhuizen naar een nieuwe locatie. Voor de realisatie van de nieuwe winkelruimte spreken partijen af dat de verhuurder zal zorgdragen voor de afwerking en inrichting van het pand. Voor de uitvoering van deze werkzaamheden is de huurder op basis van een kostenraming een eenmalige afbouwbijdrage verschuldigd. De concrete afspraken over de verbouwing worden vastgelegd in een huurverklaring, die ook meteen de basis vormt voor de nog door partijen te sluiten huurovereenkomst. In de huurverklaring is vastgelegd dat de verhuurder garant staat voor het leveren van een kwaliteitsniveau dat minimaal gelijk is aan dat van de winkels op andere locaties die volgens dezelfde formule worden geëxploiteerd. Verder is in de huurverklaring opgenomen dat het gehuurde uiterlijk op 1 september 2017 gebruiksklaar zal worden opgeleverd.

Tijdens de verbouwingswerkzaamheden wordt echter asbest aangetroffen. Een sanering van het asbest blijkt noodzakelijk, waardoor de verbouwing vertraging oploopt. De oplevering van de winkelruimte vindt uiteindelijk pas plaats op 8 december 2017, ruim drie maanden te laat.

Vanwege de vertraagde oplevering van het gehuurde, kon de huurder zijn najaarscollectie niet op tijd in de verkoop zetten, waardoor hij als winkelier inkomsten is  mislopen. De verhuurder wordt vervolgens aangesproken voor de geleden schade.

De huurder klaagde vervolgens ook dat de afwerking van het pand te wensen overliet. De vloer van de winkel zou ten onrechte niet zijn geëgaliseerd op het niveau van de bestrating. De verhuurder had zich er in de ogen van de huurder te gemakkelijk vanaf gemaakt door buiten het pand een trap en een kleine oprit voor rolstoelgebruikers te installeren. In combinatie met (naar buiten) openslaande toegangsdeuren zou dat, zo stelde de huurder, de toelevering van winkelvoorraden bemoeilijken en de toegang tot de winkel ontmoedigen. Daarbij wees de huurder ook op ‘de gouden regel’ in de Retail branche dat deuren altijd naar binnen moeten draaien. De nieuwe deuren waren volgens de huurder dus verkeerd geïnstalleerd.

Uit ontevredenheid over de concrete uitvoering van de afwerking en inrichting van de winkelruimte en vanwege de schade als gevolg van de vertraagde oplevering, eiste de huurder dat herstelwerkzaamheden werden uitgevoerd en stelde hij de verhuurder aansprakelijk voor de gemiste verkoopinkomsten.

De verhuurder zag zich aan de andere kant geconfronteerd met het probleem dat zijn factuur voor de afbouwbijdrage door de huurder niet werd betaald en liep daarnaast ook de huuropbrengsten mis over de maanden dat de afbouw van de winkel vertraging had opgelopen. In de daaropvolgende gerechtelijke procedure lag de vraag voor of de verhuurder gehouden was om herstelwerkzaamheden uit te voeren en om de huurder te compenseren voor diens schade.

Verhuurder verplicht tot (laten) uitvoeren herstelwerkzaamheden?

De verhuurder stelde zich op het standpunt dat hij niet kon worden verplicht om de draairichting van de deuren aan te passen. Bij de beoordeling van de vraag of de verhuurder hiertoe was gehouden, neemt het hof de door partijen ondertekende huurverklaring als uitgangspunt.

Met betrekking tot de beoordeling van de inhoud en reikwijdte van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurverklaring neemt het hof in aanmerking hoe gedetailleerd partijen hebben vastgelegd hoe de inrichting en afwerking van het pand eruit zou moeten komen te zien. In dit geval waren een aantal andere zaken, waaronder de aanpassingen van het hoogteverschil tussen de straat en de winkelvloer, wel specifiek vastgelegd. Het hof nam daarom aan dat partijen in het kader van de afwerking niets hadden beoogd te regelen over de draairichting van de deuren. Het hof oordeelt daarom dat de winkelpui op basis van de huurverklaring tot het casco behoorde en daarom geen onderdeel uitmaakte van de afspraken tot inrichting en afwerking van het gehuurde. Ook wijst het hof nog erop dat gebruiken binnen een bepaalde branche niet automatisch leiden tot rechtens afdwingbare verplichtingen. Voor zover partijen dus geen expliciete afspraken hadden gemaakt ten aanzien van de installatiewijze van de deuren, was de verhuurder niet verplicht om gehoor te geven aan deze wens van de huurder.

Verder stond vast dat de verhuurder voorafgaand aan de ondertekening van de huurverklaring de bouwtekeningen had overlegd, waaruit duidelijk bleek dat de winkel zou worden voorzien van openslaande deuren. Het hof nam daarom aan dat de huurder op de hoogte was van het bestek van de door de verhuurder verstrekte opdracht aan de aannemer. Omdat de huurder niet tijdig aan de bel had getrokken, kon niet worden aangenomen dat andersluidende afspraken waren gemaakt die de verhuurder vervolgens niet zou zijn nagekomen.

Tot slot bood ook de kostenraming die voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden was opgemaakt door de bouwadviseur van de huurder geen ruimte voor het uitvoeren van deze werkzaamheden. De aanpassing van de draairichting van de deuren kwam daarom voor rekening en risico van de huurder.

Met betrekking tot het wegwerken van het hoogteverschil tussen de winkel en de openbare weg geldt dat dit op twee manieren kon worden bewerkstelligd, namelijk ofwel door verlaging van de vloer in het winkelpand ofwel verhoging van het straatniveau. In de huurverklaring was niets geregeld over de wijze waarop de aanpassing van het hoogteverschil feitelijk zou moeten plaatsvinden. De huurverklaring bepaalde enkel dat het verschil in hoogte zoveel als mogelijk zou worden weggenomen. Het hof neemt aan dat het verlagen van de winkelvloer nooit onderwerp van bespreking was geweest, waarschijnlijk ook vanwege de omvang en kosten van een dergelijke klus. De verhuurder had daarnaast erop gewezen dat de gemeente geen medewerking zou verlenen aan het ophogen van de openbare weg en dat de trap en oprit daarom kon worden gezien als de beste oplossing.

Hoewel het hof de door de huurder gestelde nadelen van een oprit wel in overweging heeft genomen, oordeelt het hof dat hieruit nog niet de conclusie kan worden getrokken dat de verhuurder met de gekozen oplossing tekort is geschoten in de nakoming van de afspraken die waren vastgelegd in de huurverklaring. Het was namelijk niet gebleken dat er een andere, betere oplossing mogelijk was geweest dan het realiseren van een oprit.

Aansprakelijkheidsbeperkingen in algemene bepalingen

Het stond niet ter discussie dat de saneringswerkzaamheden van het asbest voor vertraging hadden gezorgd. Ondanks dat  de winkelruimte hierdoor te laat was opgeleverd, stelde de verhuurder zich op het standpunt dat hij niet aansprakelijk kon worden gehouden voor de schade die hierdoor was ontstaan. De verhuurder wees erop dat een huurovereenkomst tot stand was gekomen op basis van het ROZ-model, waarop de  ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW’ van toepassing waren verklaard. Op grond van deze algemene bepalingen is de verhuurder niet aansprakelijk voor schade als gevolg van een te late oplevering van het gehuurde, tenzij het ontstaan van die schade hem kan worden aangerekend (artikel 28.2 AB Winkelruimte 2012).

De huurder wees erop dat de verhuurder de schade wel degelijk had kunnen voorkomen.  De verhuurder werd verweten dat hij had kunnen voorzien dat de verbouwing mogelijk langer zou kunnen duren. Volgens de huurder was de verhuurder namelijk ervan op de hoogte dat asbest in het pand was verwerkt, gezien het feit dat in het verleden ook al diverse saneringen in het pand hadden plaatsgevonden. De verhuurder had zich daarom nooit mogen verbinden aan deze strakke opleverplanning, aldus de huurder. De verhuurder gaf echter te kennen dat hij pas tijdens de uitvoering van de werkzaamheden erachter was gekomen dat zich op de bewuste plaats asbest in het pand bevond.

Het hof oordeelt dat zelfs als de verhuurder wist dat de kans bestond dat asbest in het pand aanwezig was, dit nog niet betekent dat hij had moeten kunnen voorzien dat de sanering hiervan dusdanig veel tijd in beslag zou nemen dat hierdoor de oplevertermijn in gedrang zou kunnen komen.

In de praktijk zullen pandeigenaren zelden ervan op de hoogte zijn hoeveel asbest precies in een pand is verwerkt. Om daarachter te komen is het namelijk in veel gevallen nodig om een destructief asbestinventarisatieonderzoek uit te laten voeren, waar de pandeigenaar in beginsel niet toe is verplicht. Ook hier was niet gebleken dat de eigenaar wist dat zich (nog meer) asbest in het pand bevond, noch dat de verhuurder wetenschap had van de hoeveelheid asbest die in het pand was verwerkt. Zodoende werd de omstandigheid dát tijdens de verbouwing asbest was aangetroffen, deze verhuurder niet aangerekend. Dit zou dus mogelijk anders kunnen zijn, wanneer op basis van een reeds uitgevoerd inventarisatieonderzoek bekend is dat asbest aanwezig is in een gedeelte van het pand waaraan aanpassingen zullen worden gedaan.

De huurder stelde daarnaast ook dat de verhuurder zich onvoldoende had ingespannen om ervoor te zorgen dat de winkelruimte alsnog op een zo kort mogelijke termijn zou worden opgeleverd. Een situatie die in de algemene bepalingen is  aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming die in de risicosfeer van de verhuurder valt (artikel 28.3 AB Winkelruimte 2012).

Het hof overweegt echter dat de huurder niet voldoende inzichtelijk had gemaakt hoe de vertraging van de oplevering had kunnen worden voorkomen. Daarbij neemt het hof aan dat als dit mogelijk was geweest, aannemelijk is de huurder dit zou hebben geweten. Het stond namelijk vast dat alle werkzaamheden in overleg met de bouwadviseur van de huurder waren uitgevoerd en deze op de hoogte was van de uitvoering van de saneringswerkzaamheden en ook de werkplanning. Nu in de procedure niet kon worden aangetoond dat de vertraging was te wijten aan niet-voortvarend handelen door de verhuurder, neemt het hof aan dat de verhuurder hierin niet te verwijten viel.

Met betrekking tot de schade als gevolg van de vertraagde oplevering is tot slot nog van belang dat de verhuurder de huurder had geïnformeerd over de vertraging in de afwerking van het pand als gevolg van de asbestsanering. De verhuurder had zelfs geregeld dat de huurder tijdelijk kosteloos gebruik kon maken van een ander pand. Mede gezien het schadebeperkend handelen door de verhuurder oordeelt het hof dat een op het exoneratiebeding in de algemene bepalingen onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar was. Zodoende hoefde de verhuurder de door de huurder geleden schade als gevolg van de te late oplevering niet te vergoeden. Ook had de verhuurder recht op betaling van de factuur voor de bijdrage door de huurder aan de bouwkosten.

Overigens kwam ook de verhuurder er niet geheel zonder kleerscheuren vanaf. In de algemene bepalingen van de ROZ is namelijk opgenomen dat de huurder niet verplicht is om de bedongen huur en servicekosten te betalen voor de periode waarin hij geen gebruik kan maken van het pand, wanneer de verhuurder het gehuurde niet op tijd ter beschikking stelt (artikel 28. AB Winkelruimte 2012).

Advies

Wanneer de verhuurder de inrichting en afwerking van het bedrijfspand verzorgt, is het van belang om duidelijke (schriftelijke) afspraken te maken over de concrete vormgeving. Deze afspraken dienen namelijk als vertrekpunt bij het beoordelen van de reikwijdte van de verplichtingen van de verhuurder in het kader van de afwerking van het gehuurde.

Daarnaast geldt dat partijen er goed aan doen om voordat zij met elkaar in zee gaan, na te denken over de wijze waarop zij de aansprakelijkheid voor eventuele onvoorziene omstandigheden willen invullen. Soms kan het dan verstandig zijn om hier vooraf alvast aanvullende financiële afspraken over te maken, wat ongewenste discussies kan voorkomen. In elk geval illustreert deze uitspraak van het hof maar weer eens dat ook een goede en tijdige communicatie tussen beide partijen van wezenlijk belang blijft wanneer zaken anders lopen dan men had verwacht.

Loopt u tijdens de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde tegen problemen aan of wenst u advies over het vastleggen van afspraken, neem dan contact op met een van onze specialisten op het gebied van bouw- en huurrecht.